집이 두 채라면 2027년 종부세 개편으로 세금이 줄어들까요, 늘어날까요?
결론부터 말하면 많은 2주택자에게는 지금보다 불리해질 가능성이 있습니다.
특히 중요한 것은 단순히 “집이 두 채다”가 아닙니다.
두 채 중 한 곳에 실제로 거주하고 있는가?
이것이 2027년 종부세 계산에서 상당히 중요한 변수가 됩니다.
정부가 발표한 세제개편안에서는 1세대 1주택자가 아닌 경우 기존의 9억원 기본공제를 그대로 적용하지 않고,
4억원 + 5억원 × 거주주택 공시가격 비중
으로 기본공제를 계산하는 방식이 제시됐습니다.
숫자로 보면 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.
2주택자 종부세, 무엇이 가장 크게 바뀔까?
현재 2026년에는 일반적인 2주택자의 주택 공시가격 합계에서 9억원을 기본공제합니다.
그리고 남은 금액에 주택분 공정시장가액비율 **60%**를 적용해 과세표준을 계산합니다. 국세청의 현재 종부세 계산 구조도 주택 공시가격 합계에서 일반 9억원, 1세대 1주택 12억원을 공제한 뒤 60%를 적용하는 방식입니다.
그런데 2027년 정부안은 1세대 1주택자가 아닌 경우 기본공제를 이렇게 바꾸려 합니다.
기본공제 = 4억원 + 5억원 × (거주주택 공시가격 ÷ 전체 주택 공시가격)
즉 9억원을 무조건 공제해주는 것이 아닙니다.
예를 들어 집이 두 채, 각각 공시가격 10억원이라면?
가장 이해하기 쉬운 사례로 계산해보겠습니다.
보유한 주택이:
- A주택 공시가격 10억원
- B주택 공시가격 10억원
이라면 전체 공시가격은 20억원입니다.
먼저 2026년 현재 기준을 계산해보겠습니다.
2026년에는 약 420만원
일반적인 2주택자 기본공제는 9억원입니다.
20억원 – 9억원 = 11억원
여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면:
11억원 × 60% = 6억6천만원
이 간편 과세표준이 됩니다.
현재 2주택 이하의 종부세율은 과세표준 기준으로 3억원 이하 0.5%, 3억~6억원 0.7%, 6억~12억원 1.0%입니다.
단순 누진 계산하면 약:
420만원
정도입니다.
다만 이 금액은 재산세액 공제, 세부담상한 등을 반영하기 전의 간편 비교 산출액입니다.
2027년, 두 집 중 한 채에 실제 거주한다면?
이제 2027년 정부안을 적용해보겠습니다.
두 집 모두 공시가격 10억원이고 그중 한 채에 실제 거주한다면, 거주주택 비중은:
10억원 ÷ 20억원 = 50%
입니다.
따라서 기본공제는:
4억원 + 5억원 × 50%
=
6억5천만원
입니다.
정부 문답자료에서도 공시가격 10억원짜리 주택 두 채 중 한 채에 거주하는 경우 이 방식으로 기본공제가 6억5천만원이 되는 사례를 제시하고 있습니다.
기본공제가 9억 → 6억5천만원으로 줄어든다
2026년에는 9억원을 공제했지만,
2027년에는 이 사례에서 6억5천만원만 공제됩니다.
따라서:
20억원 – 6억5천만원 = 13억5천만원
여기에 2027년 공정시장가액비율 70%를 적용하면:
13억5천만원 × 70% = 9억4,500만원
입니다.
정부안은 2027년 주택분 공정시장가액비율을 70%로 높이는 내용을 담고 있습니다.
여기에 세율도 달라진다
2027년에는 과세표준 6억~12억원 구간의 세율을 1.0%에서 1.3%로 높이는 안이 포함되어 있습니다.
따라서 이번 예시의 9억4,500만원 과세표준을 간편 계산하면 약:
808만5천원
정도가 됩니다.
비교해보면:
| 구분 | 간편 종부세 산출액 |
|---|---|
| 2026년 현재 | 약 420만원 |
| 2027년 개편안 | 약 808만5천원 |
| 차이 | 약 388만5천원 증가 |
즉 같은 집 두 채를 그대로 보유하고 있어도 이 예시에서는 간편 산출액이 거의 두 배 가까이 증가합니다.
그런데 두 집 어디에도 살지 않는다면?
이번에는 더 극단적인 경우입니다.
두 채를 모두 임대하고 본인은 다른 곳에 산다고 가정해보겠습니다.
거주주택 공시가격이 없으므로 거주주택 비중은 0%입니다.
기본공제는:
4억원 + 5억원 × 0%
=
4억원
만 남습니다.
정부안은 1세대 1주택자가 아닌 경우 4억원을 기본적으로 공제하고, 나머지 5억원은 실제 거주주택의 가격 비중만큼만 공제하는 구조입니다.
따라서:
20억원 – 4억원 = 16억원
여기에 70%를 적용하면:
16억원 × 70% = 11억2천만원
이 간편 과세표준이 됩니다.
세율을 적용하면 약:
1,036만원
수준입니다.
같은 2주택인데 결과가 이렇게 다르다
한눈에 비교해보겠습니다.
| 조건 | 간편 종부세 산출액 |
|---|---|
| 2026년 2주택 | 약 420만원 |
| 2027년 2주택, 한 채 실거주 | 약 808만5천원 |
| 2027년 2주택, 실거주 주택 없음 | 약 1,036만원 |
즉 이번 사례에서는 2027년 정부안 기준으로:
한 채에 거주하면 약 808만원
어디에도 거주하지 않으면 약 1,036만원
으로 차이가 납니다.
단순히 주택 수만 봐서는 알 수 없는 변화입니다.
왜 2주택자는 불리해질 가능성이 있을까?
이번 개편에서 세 가지가 동시에 작용하기 때문입니다.
첫째, 기본공제가 줄어들 수 있습니다.
현재 일반적인 기본공제 9억원이 2027년에는 거주 여부와 주택가격 비중에 따라 4억원에서 9억원 사이로 달라질 수 있습니다.
둘째, 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 올라갑니다.
셋째, 과세표준 6억~12억원 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 올라가는 안이 포함되어 있습니다.
따라서 주택 공시가격 합계가 높은 2주택자일수록 영향을 확인해볼 필요가 있습니다.
그렇다고 2주택자가 모두 종부세를 내는 것은 아니다
이것도 중요합니다.
정부안에서도 1세대 1주택자가 아닌 경우 주택 공시가격 합계가 9억원을 초과할 때 종부세 과세 대상이 되는 기준은 유지하는 방향입니다.
예를 들어 보유한 두 주택의 공시가격 합계가 8억원이라면 단순히 집이 두 채라는 이유만으로 종부세를 내는 것은 아닙니다.
결국 중요한 것은:
주택 수 + 전체 공시가격 + 실제 거주주택 가격
입니다.
비싼 집에 거주하는 것이 공제 측면에서는 더 유리하다?
공식만 놓고 보면 그렇습니다.
예를 들어 두 주택의 공시가격이 각각:
- A주택 15억원
- B주택 5억원
이라고 해보겠습니다.
전체는 역시 20억원입니다.
만약 15억원짜리 A주택에 실제 거주한다면 거주주택 비중은 75%입니다.
기본공제는:
4억원 + 5억원 × 75% = 7억7,500만원
입니다.
반대로 5억원짜리 B주택에 거주한다면 거주주택 비중은 25%이므로:
4억원 + 5억원 × 25% = 5억2,500만원
이 됩니다.
즉 같은 두 채를 가지고 있어도 어느 주택에 실제 거주하느냐에 따라 기본공제액 자체가 달라질 수 있습니다. 이는 정부안의 기본공제 공식에서 직접 나오는 결과입니다.
“두 채 중 한 채만 실거주하면 1주택 혜택을 받나요?”
일반적인 2주택자는 그렇지 않습니다.
실제 거주하는 집이 있다고 해서 바로 1세대 1주택자의 14억원 기본공제를 적용받는 것은 아닙니다.
1세대 1주택자가 아닌 경우에는 앞서 설명한:
4억원 + 5억원 × 거주주택가액 비중
공식이 적용되는 정부안입니다.
다만 일시적 2주택, 지방 저가주택 등 별도 특례에 해당하는 경우에는 일반적인 2주택 계산과 달라질 수 있습니다.
내 집 두 채는 실제로 얼마나 달라질까?
사람마다 두 집의 가격이 다릅니다.
10억원 + 10억원일 수도 있고,
15억원 + 5억원,
20억원 + 3억원일 수도 있습니다.
그래서 평균적인 숫자 하나만 보는 것보다 자신의 공시가격을 직접 넣어보는 것이 훨씬 이해하기 쉽습니다.
Money 뭐니?의 2027 종부세 개편안 간편 비교 계산기에서는:
- 2주택 선택
- 전체 주택 공시가격 합계
- 실제 거주주택 여부
- 거주주택 공시가격
을 입력하면 2026년 현행과 2027년 정부안의 간편 비교액을 확인할 수 있습니다.
※ 계산 결과는 정책 변화의 영향을 비교하기 위한 간편 산출액입니다. 실제 종부세 고지액과는 다를 수 있습니다.
실제 종부세는 왜 계산기보다 달라질 수 있을까?
실제 종부세 계산에는 여기서 끝나지 않는 과정이 있습니다.
국세청의 현재 종부세 계산 구조도 세율을 적용한 종부세액에서 해당 과세표준에 대응하는 재산세액을 공제하고, 이후 세부담상한 등을 추가 적용합니다.
또 농어촌특별세, 각종 합산배제와 특례 여부 등에 따라서도 최종 부담은 달라질 수 있습니다.
따라서 이 글의 숫자는 2026년과 2027년 제도 변화 방향을 이해하기 위한 비교용 숫자로 보는 것이 좋습니다.
2027 종부세 개편은 확정된 법인가?
아직 아닙니다.
현재 내용은 2026년 8월 정부가 발표한 세제개편안이며, 종합부동산세법 개정안은 입법 절차를 진행하고 있습니다. 국민참여입법센터에 공개된 입법예고안에도 기본공제 개편, 공정시장가액비율 하한 70%, 세율체계 변경 등의 내용이 포함되어 있습니다.
따라서 국회 심의와 후속 시행령 과정에서 세부 내용이 변경될 가능성은 있습니다.
한 줄 정리
2027년 종부세 정부안에서는 2주택자라고 무조건 같은 세금을 내는 것이 아닙니다.
핵심은:
전체 주택 공시가격 중 내가 실제 거주하는 주택의 가격이 얼마나 차지하느냐
입니다.
정부안대로라면 1세대 1주택자가 아닌 경우 기본공제는:
4억원 + 5억원 × 거주주택가액 비중
으로 달라집니다.
공정시장가액비율 인상과 일부 세율 인상까지 함께 적용되기 때문에, 공시가격 합계가 높은 2주택자라면 2026년보다 세 부담이 커질 가능성을 미리 확인해볼 필요가 있습니다.
공식 참고자료: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 및 문답자료, 국민참여입법센터 「종합부동산세법 일부개정법률안」, 국세청 종합부동산세 세액계산 안내
※ 본문은 정부가 발표한 2027년 적용 예정 세제개편안을 이해하기 위한 정보입니다. 개정안은 아직 확정 법률이 아니며, 국회 심의 및 시행령 개정 과정에서 변경될 수 있습니다. 본문의 세액은 재산세액 공제, 세부담상한, 농어촌특별세와 각종 특례 등을 제외한 간편 비교액으로 실제 고지세액과 다를 수 있습니다.
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