2026년 9월 2일 업데이트
정부는 9월 1일 국무회의에서 당초 9억원으로 낮추려던 비거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 현행과 같은 12억원으로 유지하기로 수정했습니다.
이에 따라 이 글의 비거주 1주택 관련 설명과 계산 사례를 최신 정부안 기준으로 수정했습니다. 다만 관련 세법 개정안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다.
집은 딱 한 채입니다.
그런데 그 집은 전세를 주고, 나는 다른 곳에서 살고 있다면?
지금까지는 “그래도 나는 1주택자니까”라고 생각하기 쉬웠습니다.
2027년 종부세 개편안에서는 집이 몇 채인가뿐 아니라 실제로 그 집에 거주하는가도 중요해집니다.
다만 8월 최초 세제개편안과 비교해 중요한 변화가 하나 생겼습니다.
당초 정부는 비거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추려고 했지만, 2026년 9월 1일 이 방안을 철회하고 12억원을 그대로 유지하기로 했습니다.
결론부터 말하면,
같은 1주택, 같은 공시가격이라도 직접 거주하면 세 부담이 줄어들 수 있고, 거주하지 않으면 기본공제는 유지되더라도 공정시장가액비율 상승 때문에 세금이 소폭 늘어날 수 있습니다.
왜 그런지 숫자로 직접 비교해보겠습니다.
1주택인데 왜 거주 여부가 중요해졌을까?
2026년 정부가 발표한 세제개편안의 큰 방향 중 하나는 실거주 1주택자에게 더 큰 공제 혜택을 주는 것입니다.
현재 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 12억원입니다.
8월 최초 개편안에서는 실거주 여부에 따라 이를 14억원과 9억원으로 나누려 했습니다.
하지만 9월 1일 정부안이 수정됐습니다.
현재 수정 정부안은 다음과 같습니다.
| 1세대 1주택 | 2026년 현행 | 2027년 수정 정부안 |
|---|---|---|
| 실제 거주 | 12억원 | 14억원 |
| 실제 비거주 | 12억원 | 12억원 |
즉,
내가 직접 거주하면 기본공제가 14억원으로 늘어나지만, 직접 거주하지 않는 경우에는 현행과 같은 12억원이 유지됩니다.
비거주 1주택자의 공제를 9억원으로 낮추려던 당초 방안은 철회됐습니다.
그런데 여기서 꼭 알아야 할 한 가지
“비거주 1주택 기본공제가 12억원이면 공시가격 12억원을 넘는 순간 바로 종부세를 내는 건가?”
그렇게 단순하게 보면 안 됩니다.
정부안에서는 1세대 1주택자의 종부세 과세대상 기준금액을 기존 12억원에서 14억원으로 올리는 내용도 함께 들어 있습니다.
따라서 정부안대로 시행된다면 1세대 1주택은 공시가격 14억원까지 우선 종부세 과세대상에서 제외되고, 14억원을 초과해 과세대상이 됐을 때 실제 거주 여부에 따라 기본공제액이 달라지는 구조입니다.
즉,
실거주자는 기본공제 14억원
비거주자는 기본공제 12억원
으로 계산되는 것입니다.
이 차이는 공시가격이 14억원을 넘어가면서 나타나기 시작합니다.
공시가격 15억원 아파트로 비교해보자
예를 들어 공시가격이 15억원인 아파트 한 채가 있다고 가정해보겠습니다.
2026년에는 1주택 기본공제 12억원을 적용하고, 현재 공정시장가액비율 60%를 적용하면 간편 과세표준은 다음과 같습니다.
15억원 – 12억원 = 3억원
3억원 × 60% = 1억8천만원
이 구간에 0.5% 세율을 단순 적용하면,
2026년 간편 산출액 약 90만원
입니다.
※ 실제 납부세액은 재산세액 공제, 세액공제, 세부담상한 등의 영향을 받으므로 아래 계산은 제도 변화를 비교하기 위한 간편 산출액입니다.
2027년, 내가 그 집에 직접 산다면?
실거주 1주택의 기본공제는 정부안대로라면 14억원으로 확대됩니다.
공시가격 15억원이라면,
15억원 – 14억원 = 1억원
2027년 개편안의 공정시장가액비율 70%를 적용하면 간편 과세표준은
7천만원
입니다.
여기에 0.5% 세율을 단순 적용하면,
약 35만원
수준입니다.
즉,
2026년 약 90만원 → 2027년 실거주 약 35만원
약 55만원 감소
하는 방향입니다.
그런데 내가 그 집에 살지 않는다면?
여기가 9월 1일 정부 수정안에서 가장 중요하게 바뀐 부분입니다.
당초 8월 정부안에서는 비거주 1주택의 기본공제를
12억원 → 9억원
으로 낮출 예정이었습니다.
하지만 이 방안은 철회됐습니다.
수정 정부안에서는 비거주 1주택 기본공제를 현행과 같은 12억원으로 유지합니다.
공시가격 15억원이라면,
15억원 – 12억원 = 3억원
여기에 2027년 공정시장가액비율 70%를 적용하면,
3억원 × 70% = 2억1천만원
의 간편 과세표준이 됩니다.
0.5% 세율을 단순 적용하면,
약 105만원
정도입니다.
결과를 한 번에 비교하면 이렇습니다.
| 상황 | 간편 종부세 산출액 |
|---|---|
| 2026년 1주택 | 약 90만원 |
| 2027년 실거주 1주택 | 약 35만원 |
| 2027년 비거주 1주택 | 약 105만원 |
같은 공시가격 15억원짜리 집 한 채라도,
2027년 실거주 여부에 따라 간편 산출액이 약 70만원 차이 날 수 있다는 계산입니다.
다만 기존 8월 개편안에서 예상됐던 비거주 약 234만원 수준의 급격한 증가는, 9억원 공제 축소안이 철회되면서 크게 완화됐습니다.
기본공제가 그대로인데 왜 비거주자는 세금이 늘까?
여기서 이런 의문이 생길 수 있습니다.
“비거주 기본공제가 12억원으로 그대로라면 왜 90만원이 105만원으로 늘지?”
이유는 공정시장가액비율입니다.
2026년에는 60%를 적용하지만 정부안대로라면 2027년에는 **70%**가 적용됩니다.
공시가격 15억원 비거주 1주택을 다시 보면,
2026년:
(15억원 – 12억원) × 60% = 1억8천만원
2027년:
(15억원 – 12억원) × 70% = 2억1천만원
기본공제는 똑같지만 세금 계산에 반영되는 과세표준이 커지는 것입니다.
따라서
“9억원 공제안이 철회됐으니 비거주자는 아무 변화가 없다”
고 이해하는 것도 정확하지 않습니다.
“집 한 채니까 종부세 완화겠지”라고 단순하게 보면 안 되는 이유
이번 개편안을 단순히
1주택 = 모두 감세
라고 이해하면 안 됩니다.
조금 더 정확하게 표현하면,
실거주 1주택 → 기본공제 확대
비거주 1주택 → 기본공제 12억원 유지, 공정시장가액비율 상승
입니다.
따라서 같은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 세금의 방향이 달라질 수 있습니다.
특히 공시가격이 높은 주택이라면 자신의 조건으로 직접 계산해보는 것이 좋습니다.
이런 사람은 특히 확인해볼 필요가 있다
예를 들어 다음과 같은 경우입니다.
- 내 명의 집은 한 채지만 전세를 주고 있는 경우
- 직장 때문에 다른 지역에서 전세나 월세로 사는 경우
- 해외에 장기간 체류하면서 국내 주택을 보유한 경우
- 부부나 가족은 다른 지역에 있고 주택은 임대한 경우
- 앞으로 보유 주택에 다시 들어갈 계획이 있는 경우
다만 단순히 주소만 어디에 되어 있느냐만으로 모든 경우를 판단하면 안 됩니다.
실제 거주 인정기준과 예외 규정이 세부적으로 적용될 수 있기 때문입니다.
직장 때문에 못 살고 있다면 무조건 비거주일까?
이 부분도 중요합니다.
정부안에는 취학, 근무상 형편, 질병의 치료·요양 등 부득이한 사유 때문에 주택에서 거주하지 못한 일정 기간을 세액공제 적용상 거주기간으로 인정하는 내용도 포함되어 있습니다.
정부 문답자료에서는 이러한 비거주기간을 일정 요건 아래 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안을 설명하고 있습니다.
따라서,
“회사 발령 때문에 지방에서 잠시 살았으니 나는 무조건 비거주 1주택이다.”
라고 미리 단정할 필요는 없습니다.
향후 확정되는 법률과 시행령의 구체적인 인정요건을 확인해야 합니다.
공시가격 14억원 이하라면?
여기에서 또 하나 중요한 포인트가 있습니다.
정부안은 1세대 1주택 종부세 과세대상 기준금액을 공시가격 14억원으로 올리는 방향입니다.
따라서 정부안이 그대로 확정된다면 1세대 1주택의 공시가격이 14억원 이하인 경우에는 우선 종부세 과세대상에서 제외되는 구조입니다.
그래서 비거주 기본공제가 12억원이라고 해서,
“내 집 공시가격이 12억5천만원인데 종부세를 내야 하나?”
라고 바로 생각할 필요는 없습니다.
14억원이라는 과세대상 기준과 12억원이라는 비거주 기본공제는 서로 구분해서 이해해야 합니다.
결국 차이가 크게 나타나는 사람은?
대표적으로 공시가격 14억원을 넘는 1세대 1주택자입니다.
비거주 1주택자는 종부세 과세대상이 되면 기본공제 12억원을 적용받고,
실거주 1주택자는 기본공제 14억원을 적용받는 방향입니다.
따라서 공시가격이 높아질수록 두 계산의 차이를 확인해볼 필요가 있습니다.
즉 앞으로는,
“나는 몇 채 가지고 있나?”
뿐 아니라,
“내 집 공시가격은 얼마고, 그 집에 실제로 살고 있나?”
를 함께 봐야 합니다.
내 집은 실제로 얼마나 달라질까?
공시가격은 사람마다 다릅니다.
15억원일 수도 있고 17억원, 20억원, 30억원일 수도 있습니다.
Money 뭐니?의 2027 종부세 개편안 간편 비교 계산기에서는 주택 수, 실제 거주 여부와 공시가격을 입력해 2026년 현행 기준과 2027년 수정 정부안 적용 시 예상 변화를 비교할 수 있습니다.
※ 계산기는 세제개편의 영향을 쉽게 비교하기 위한 간편 예상치입니다. 실제 고지세액은 재산세액 공제, 연령·거주기간 세액공제, 세부담상한, 공동명의, 합산배제 및 각종 특례 등에 따라 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집 한 채를 전세 주면 무조건 종부세가 늘어나나요?
무조건 그렇지는 않습니다.
정부는 당초 비거주 1주택 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추려 했지만, 2026년 9월 1일 이를 철회하고 현행 12억원을 유지하기로 했습니다.
다만 공정시장가액비율이 2027년 70%로 올라가는 방향이기 때문에 공시가격이 높은 비거주 1주택자는 세 부담이 증가할 수 있습니다.
공시가격 14억원 이하인데 다른 곳에 살고 있습니다. 종부세를 내나요?
정부안은 1세대 1주택 과세대상 기준금액을 14억원으로 올리는 내용을 포함하고 있습니다.
따라서 다른 요건을 충족하는 1세대 1주택이라면 공시가격 14억원 이하에서는 우선 종부세 과세대상에서 제외되는 방향입니다.
비거주 1주택 기본공제가 9억원이라는 이야기는 틀린 건가요?
현재 정부 수정안 기준으로는 그렇습니다.
9억원은 2026년 8월 처음 발표된 세제개편안의 내용이었습니다.
정부는 9월 1일 국무회의에서 이 방안을 철회하고 비거주 1주택 기본공제를 현행과 같은 12억원으로 유지하기로 결정했습니다.
2027 종부세 개편은 이미 확정됐나요?
아닙니다.
2026년 9월 1일 국무회의에서 정부가 국회에 제출할 수정 세법개정안을 확정한 단계입니다.
향후 국회 심의 과정에서 세부 내용이 변경될 수 있습니다.
한 줄 정리
2027년 종부세 개편안에서 중요한 것은 단순히
“나는 1주택자다.”
만이 아닙니다.
내가 실제로 그 집에 사느냐도 중요합니다.
9월 1일 수정 정부안대로라면,
실거주 1주택 → 기본공제 14억원
비거주 1주택 → 기본공제 12억원
입니다.
당초 발표됐던
비거주 1주택 기본공제 9억원
방안은 철회됐습니다.
따라서 비거주 1주택자의 급격한 세 부담 증가 가능성은 상당 부분 줄었지만, 공정시장가액비율이 2027년 70%로 올라가는 만큼 비거주 1주택도 세금이 전혀 변하지 않는 것은 아닙니다.
특히 공시가격이 14억원을 넘는 1주택자는 자신의 조건을 직접 확인해보는 것이 좋습니다.
공식 참고자료: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 및 2026년 9월 1일 국무회의 수정 세법개정안 관련 자료
※ 본 글은 2026년 9월 2일 기준 정부 수정안을 이해하기 위한 일반적인 정보입니다. 관련 세법 개정안은 국회 심의와 시행령 개정 과정에서 변경될 수 있으며 실제 종부세는 개인별 보유형태와 각종 공제·특례에 따라 달라질 수 있습니다.
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