2026년 9월 2일 업데이트
정부는 9월 1일 국무회의에서 종부세 개편 정부안을 일부 수정했습니다.
당초 비거주 부부 공동명의 1주택자의 기본공제를 1인당 4억원으로 낮추려던 방안은 1인당 6억원으로 상향됐습니다. 부부 합계로는 12억원입니다.
실거주 부부 공동명의의 기본공제는 기존 개편안대로 각 9억원, 합계 18억원을 유지합니다. 또한 비거주 1세대 1주택자의 기본공제도 9억원으로 낮추지 않고 현행 12억원을 유지하기로 했습니다.
다만 관련 세법 개정안은 아직 국회 심의가 남아 있어 최종 내용은 달라질 수 있습니다.
부부가 아파트 한 채를 50%씩 공동명의로 가지고 있다면 종부세도 당연히 1주택 기준으로 계산될 것 같죠.
그런데 2028년부터는 상황이 조금 복잡해질 수 있습니다.
2026년 세제개편에 따라 종합부동산세 계산 방식이 단계적으로 바뀌면서 부부 공동명의 1주택자가 일반적인 단독명의 1세대 1주택자와 다른 공정시장가액비율을 적용받는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.
그렇다고 부부 공동명의로 집 한 채를 가지고 있는 사람이 갑자기 법적으로 2주택자가 된다는 뜻은 아닙니다.
핵심은 주택 수가 아니라 종부세를 어떤 방식으로 계산하느냐입니다.
내 집의 종부세가 현재와 개편 후 얼마나 달라질지 궁금하다면 먼저 아래 계산기로 비교해볼 수 있습니다.
※ 계산기는 2026년 현행 제도와 2027년 수정 정부안을 간편 비교하기 위한 용도입니다. 공동명의 자체의 정확한 세액을 계산하는 기능은 아니며 실제 세액은 공시가격, 지분율, 거주 여부, 세액공제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
부부 공동명의 1주택도 종부세에서는 각각 계산한다
종합부동산세의 기본 원칙부터 알아야 합니다.
종부세는 일반적으로 세대가 아니라 사람별로 계산하는 인별 과세 방식입니다.
예를 들어 공시가격 24억원인 아파트를 부부가 50%씩 소유하고 있다면 일반적인 공동명의 과세에서는 남편과 아내가 각각 12억원 상당의 지분을 가지고 있는 것으로 계산합니다.
하지만 공동명의 부부에게는 또 하나의 선택지가 있습니다.
일정 요건을 충족하면 부부 공동명의 1주택자 특례를 신청해 부부 중 한 명을 납세의무자로 정하고 1세대 1주택자 방식으로 계산할 수 있습니다.
즉,
공동명의로 각각 계산하는 방법
과
공동명의 1주택 특례를 선택하는 방법
중 어떤 방식이 더 유리한지 비교해볼 필요가 있습니다.
2027년과 2028년 종부세, 무엇이 달라질까?
이번 종부세 개편에서 중요한 단어가 하나 있습니다.
바로 공정시장가액비율입니다.
이름은 어렵지만 개념은 간단합니다.
종부세 과세표준을 계산할 때 공제 후 금액의 얼마를 실제 세금 계산에 반영할지를 정하는 비율입니다.
예를 들어 공제 후 금액이 10억원이라고 가정해보겠습니다.
공정시장가액비율이 60%라면
10억원 × 60% = 6억원
70%라면
10억원 × 70% = 7억원
80%라면
10억원 × 80% = 8억원
이 과세표준 계산에 반영됩니다.
같은 집이라도 공정시장가액비율이 올라가면 과세표준이 커지고 결과적으로 종부세가 늘어날 수 있습니다.
정부 개편안에서는 현재 60%인 공정시장가액비율을 2027년에는 70%로 올리고, 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우에는 2028년 80%까지 높이는 방향입니다. 이 부분은 9월 1일 수정 정부안에서도 철회됐다는 발표가 나오지 않았습니다.
그런데 왜 2028년 부부 공동명의가 문제가 될까?
여기서 많은 사람들이 헷갈립니다.
일반적인 단독명의 1세대 1주택자는 2028년에도 공정시장가액비율 **70%**를 적용받는 방향입니다.
반면 1세대 1주택자로 보지 않는 조정대상지역 주택 보유자는 2028년 **80%**를 적용받을 수 있습니다.
문제는 공동명의 부부가 각자 인별 과세 방식을 선택하면 단독명의의 1세대 1주택자와 세법상 계산 구조가 달라진다는 점입니다.
그래서 서울 등 조정대상지역의 공동명의 1주택자가 일반 공동명의 방식으로 과세받는 경우,
“집은 한 채인데 왜 단독명의 1주택자보다 높은 공정시장가액비율이 적용될 수 있지?”
라는 문제가 생기는 것입니다.
하지만 이것은 공동명의 부부가 실제로 2주택자가 된다는 의미가 아닙니다.
종부세 계산에서 적용되는 공제와 공정시장가액비율이 달라질 수 있다는 의미입니다.
9월 1일 수정안, 공동명의 부부에게 무엇이 바뀌었나?
여기가 이번 업데이트에서 가장 중요한 부분입니다.
8월 최초 개편안에서는 부부 공동명의 1주택자가 실제로 그 집에 거주하지 않는 경우 기본공제를 1인당 4억원으로 낮추려 했습니다.
부부 합계로 계산하면 8억원이었습니다.
그런데 정부는 9월 1일 수정안을 확정하면서 이를 완화했습니다.
실거주 부부 공동명의
1인당 9억원 × 2명 = 합계 18억원
비거주 부부 공동명의
당초 정부안:
1인당 4억원 × 2명 = 합계 8억원
↓
9월 1일 수정 정부안:
1인당 6억원 × 2명 = 합계 12억원
입니다.
즉 비거주 공동명의 부부의 세 부담을 강화하려던 당초 방안이 상당 부분 완화된 것입니다.
다만 실거주 공동명의의 합계 18억원보다는 공제 규모가 여전히 작습니다.
공동명의라면 무조건 불리한 것도 아니다
그렇다면 이제 공동명의는 세금 때문에 모두 단독명의로 바꿔야 할까요?
그렇게 단순하지 않습니다.
공동명의로 각각 종부세를 계산하면 과세표준이 두 사람에게 나뉘는 효과가 있습니다.
특히 실거주 공동명의라면 정부안 기준으로 부부가 각각 9억원씩, 합계 18억원의 기본공제 효과를 누릴 수 있습니다.
반면 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 14억원입니다.
공동명의 쪽의 공제 규모가 더 큰 것입니다.
또 과세표준도 부부에게 나뉘기 때문에 일정 가격대에서는 공동명의가 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.
실제 세액 분석에서도 거주·연령 등의 세액공제가 크지 않은 경우 일정 가격대에서는 공동명의가 단독명의 1세대 1주택 방식보다 유리할 수 있는 것으로 나타났습니다.
그런데 비거주 공동명의라면 이야기가 달라진다
비거주 공동명의는 조금 더 자세히 봐야 합니다.
9월 1일 수정으로 공제가
합계 8억원 → 12억원
으로 늘어난 것은 분명히 유리한 변화입니다.
하지만 실거주 공동명의의 합계 18억원과 비교하면 여전히 공제 차이가 큽니다.
게다가 서울 등 조정대상지역 주택을 일반 공동명의 방식으로 보유하는 경우에는 2028년 공정시장가액비율 80% 적용 가능성도 고려해야 합니다.
반면 1세대 1주택자 방식은 70%를 적용받는 방향입니다.
그래서 비거주 공동명의 부부에게는
일반 공동명의 방식으로 각각 계산할 것인지
아니면
공동명의 1주택 특례를 적용할 것인지
를 비교하는 것이 더욱 중요해질 수 있습니다.
공시가격이 높아질수록 직접 비교해봐야 한다
예를 들어 부부가 공시가격 20억원짜리 아파트를 절반씩 공동명의로 가지고 있다고 생각해보겠습니다.
각자의 지분은 10억원입니다.
하지만 실제 종부세는 단순히 10억원에 세율을 곱해서 계산하지 않습니다.
기본공제를 먼저 적용하고,
공정시장가액비율을 적용하고,
과세표준별 세율을 적용한 뒤,
재산세 중복분과 각종 세액공제를 추가로 고려합니다.
그래서 공시가격이
15억원인지, 20억원인지, 30억원인지
그리고
실거주인지 비거주인지
단독명의인지 공동명의인지
일반 공동명의 과세인지 1주택 특례인지
에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
뉴스 기사만 보고 판단하기보다는 먼저 자신의 주택가격을 기준으로 제도 변화의 방향을 확인하는 것이 좋습니다.
1주택자 역시 9월 1일 정부안이 달라졌다
공동명의 문제만 수정된 것은 아닙니다.
8월 최초 정부안은 실제 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이는 대신, 비거주 1주택자의 공제를 12억원에서 9억원으로 낮추려 했습니다.
하지만 9월 1일 정부는 비거주 1주택자의 9억원 공제안을 철회했습니다.
현재 수정 정부안은 다음과 같습니다.
| 구분 | 2026년 현행 | 2027년 수정 정부안 |
|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1세대 1주택 | 12억원 | 12억원 |
| 실거주 부부 공동명의 | 각 9억원 | 각 9억원 |
| 비거주 부부 공동명의 | 각 9억원 | 각 6억원 |
정부는 비거주 1주택자의 급격한 공제 축소를 완화하면서도 실거주자에게 더 큰 공제를 주는 방향 자체는 유지했습니다.
세부담 상한도 200%가 아니라 150% 유지
이번 9월 1일 수정안에는 또 하나 중요한 변화가 있습니다.
당초 정부는 전년도 보유세 대비 세 부담이 증가할 수 있는 상한을
150% → 200%
로 높이려고 했습니다.
하지만 이 계획 역시 철회됐습니다.
세부담 상한은 현행 150%를 유지합니다.
따라서 급격한 종부세 증가를 제한하는 안전장치도 당초 8월 개편안보다 완화됐습니다.
부부 공동명의 1주택자라면 이것부터 확인하자
앞으로 종부세를 비교할 때는 공시가격, 지분율, 실제 거주 여부, 주택 소재지가 조정대상지역인지, 거주기간·연령, 일반 공동명의 과세와 1주택 특례 중 어느 방식을 선택하는지를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
특히 공동명의에서는 단순히
“두 명으로 나누니까 무조건 절세다.”
라고 생각해서도 안 되고,
반대로
“2028년 80%니까 공동명의는 무조건 손해다.”
라고 판단해서도 안 됩니다.
각 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
공동명의 집을 지금 단독명의로 바꿔야 할까?
세금이 바뀐다는 뉴스를 보고 바로 명의를 변경하는 것은 조심해야 합니다.
명의를 바꾸는 과정에서는 종부세만 보는 것이 아니라 증여세, 취득세, 향후 양도소득세와 명의변경 비용까지 함께 검토해야 하기 때문입니다.
종부세가 조금 줄어든다고 해도 명의를 옮기는 과정에서 훨씬 큰 비용이 발생한다면 절세라고 보기 어렵습니다.
따라서,
종부세가 늘어난다 → 단독명의로 바꾼다
처럼 단순하게 결정하기보다는 두 과세방식의 실제 세액을 먼저 비교하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부부 공동명의로 집 한 채를 가지고 있으면 2028년부터 2주택자가 되나요?
아닙니다.
실제로 한 채를 공동으로 가지고 있다는 이유만으로 주택이 두 채가 되는 것은 아닙니다.
다만 종부세가 인별 과세를 기본으로 하기 때문에 일반 공동명의 방식과 단독명의 1세대 1주택자의 계산 기준이 달라질 수 있습니다.
Q. 공동명의면 2028년부터 무조건 종부세가 더 많이 나오나요?
그렇지 않습니다.
공동명의에는 기본공제와 과세표준 분산 효과가 있기 때문에 여전히 공동명의가 유리한 경우가 있습니다.
반면 조정대상지역의 공동명의 일반과세에서는 2028년 공정시장가액비율 80% 적용 가능성 등을 함께 고려해야 합니다.
Q. 비거주 공동명의 공제가 1인당 4억원인가요?
현재 정부 수정안 기준으로는 아닙니다.
8월 최초안은 각 4억원이었지만 정부는 9월 1일 이를 각 6억원으로 상향했습니다.
부부 합계로는 12억원입니다.
Q. 실거주 공동명의의 공제는 얼마인가요?
현재 정부안에서는 부부 각각 9억원, 합계 18억원을 적용하는 방향입니다.
Q. 공동명의 부부도 1세대 1주택 특례를 받을 수 있나요?
일정 요건을 충족하면 가능합니다.
따라서 공동명의 일반과세와 1세대 1주택 특례를 비교해 어느 쪽이 유리한지 확인할 필요가 있습니다.
Q. 2028년 종부세 제도는 지금 확정된 법인가요?
아닙니다.
2026년 9월 1일 국무회의에서 정부가 국회에 제출할 세법 개정 정부안이 확정된 단계입니다.
향후 국회 심의와 시행령 마련 과정에서 일부 내용이 달라질 수 있습니다.
Money 뭐니? 한 줄 정리
2028년부터 부부 공동명의 1주택자가 갑자기 2주택자가 되는 것은 아닙니다.
하지만 공동명의를 일반적인 인별 과세 방식으로 계산할 경우 단독명의 1세대 1주택자와 다른 공제나 공정시장가액비율이 적용될 수 있어 세 부담이 달라질 수 있습니다.
그리고 9월 1일 정부안 수정으로 한 가지 중요한 변화가 생겼습니다.
비거주 공동명의 공제
당초 각 4억원 → 수정안 각 6억원
실거주 공동명의 공제
각 9억원 유지
따라서 비거주 공동명의자의 부담은 8월 최초안보다는 완화됐습니다.
하지만 2028년 공정시장가액비율 변화까지 함께 고려하면 여전히 공동명의 일반과세와 1주택 특례 중 어느 방식이 유리한지 비교할 필요가 있습니다.
결국 중요한 것은,
“공동명의냐 단독명의냐”라는 이름이 아니라 내 집에서는 실제 세금이 얼마 나오느냐입니다.
세금은 뉴스 제목보다 숫자로 비교했을 때 훨씬 명확해집니다.
※ 이 글은 2026년 9월 2일 기준 정부 수정 세법개정안과 현행 종합부동산세 관련 제도를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 세법 개정안은 향후 국회 심의 및 시행령 마련 과정에서 변경될 수 있으며, 개인별 실제 종부세는 주택가격·주택 수·지분율·거주 여부·거주기간·연령·세액공제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
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